网签的抵债房，怎么还是飞了？

编者按：

房屋买卖越来越普遍，双方也会为履行房屋买卖合同付出诸多努力，办理网签合同、办理备案登记、交付房屋钥匙、交付房产证、结清购房款……看似都在积极履行合同，但缺乏房屋变更登记这临门一脚，前面的诸多努力也许都会付之东流！

案情介绍：

紫气公司名下资产众多，但因资金流转不畅，公司即将陷入经营危机。为了维持经营，2011年1月，紫气公司向褚秀英借款2000万，借期期限从2011年1月13日至2011年4月10日。借款到期后，紫气公司仍无力归还借款。双方就还款事宜进行了多番协商，最终确定了以房抵债的还款方案，褚秀英与紫气公司签订了36套房屋的《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，紫气公司也开具了购房发票，提交初始登记证并向褚秀英移交了房屋。褚秀英实际占有了这36套房屋，但过户时却遇到了大问题：2000万借款几乎已经将褚秀英的积蓄耗空，褚秀英也为紫气公司借款一事来回奔波，为了得到房屋又出资820万帮助紫气公司解除了房屋上的抵押……褚秀英已经无力支付过户时应缴纳的200万元税费了。就这样，褚秀英始终没有去办理过户登记，而是将房屋出租，以求尽快攒到过户费用。而紫气公司四处举债，诉讼不断……2016年9月，因长期拖欠刘鑫借款，紫气公司被刘鑫一纸诉状告到了法院，法院依法作出财产保全的民事裁定：冻结紫气公司名下的存款、房产，这其中就包括褚秀英所购的36套房屋。

房屋无故贴上了封条，褚秀英傻眼了，网签的房子也会被查封？2017年7月，褚秀英提起了案外人执行异议之诉，认为自己与紫气公司通过以房抵债，签订了房屋买卖合同，开具了购房发票，办理了网签，自己亦合法占有了房屋，且房屋已经实际出租，而过户登记只是因为税费过高暂时无力办理而已。刘鑫一方则认为既然房屋尚未办理过户登记，那就不发生不动产物权转让的效力，紫气公司仍是房屋的所有权人，法院有权查封诉争房屋。

律师分析：

本案的争议焦点是：褚秀英对诉争房屋是否享有足以阻却执行的权利。一审、二审法院针对争议焦点作出了截然相反的结论，一审法院认为，褚秀英对诉争房屋享有足以阻却执行的权利，二审法院则持相反观点，并判决撤销一审法院作出的判决，驳回褚秀英的诉讼请求。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。所以，在金钱债权执行中，判断案外人对执行标的（不动产）是否拥有足以阻却执行的权利时，主要应考量以下几点：

1、是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，虽然褚秀英与紫气公司的房屋买卖合同签订自借贷纠纷案查封财产之前，但褚秀英并不具有真实的购房目的，名为房屋买卖，实为紫气公司以房抵债，因其优先抵偿与褚秀英的债务，导致刘鑫的债权无法得到清偿，实则违反了债权平等原则。

2、是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，褚秀英在房屋买卖合同签订后即合法占有了36套诉争房屋，在一审中该方亦提交了部分租房协议，以证明其已经实际占有使用案涉房屋，但部分涉案房屋的租赁协议签订于执行法院查封之后，除租房协议外，褚秀英也未提供其他相关证据，一审审理过程中更未对相关事实进行质证和调查，因此对于本条，褚秀英能否满足，亦存较大争议。

3、是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，褚秀英与紫气公司达成合意，双方以房抵债，实质上就等于褚秀英已经付清房屋的全部价款，紫气公司亦开具了购房发票，以证明房款结清，因此，此条褚秀英可以满足。

4、是否非因买受人自身原因未办理过户登记，买受人自身原因是本案裁量的重点。一审法院认为褚秀英陈述其未办理过户登记系无力承担过户费用，该情形不具有主观恶意，目前也无证据证明其存在隐瞒交易以达到避税之目的，普通民事主体亦非法律专家，怠于登记与恶意规避登记的主观过错不同，不宜对“怠于登记”进行否定性的评价。据此，不能因褚秀英未办理过户登记即认定其有过错。而二审法院则认为紫气公司于2014年9月5日就开具了购房发票，提交了初始登记证，案涉房产已经具备了办理过户登记的条件，但直至2016年房屋被依法查封时，褚秀英仍未依法办理过户登记，且自述未办理过户系不能承担200万元的税费所致，褚秀英作为具有完全民事行为能力的法律主体，应能充分认识到购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生效力。因此，案涉房产未能办理过户登记完全系褚秀英自身原因所致。如此，褚秀英并不满足此条条件。

海辉律师提醒：

房屋是普通民众的刚性需求，房屋买卖市场亦是繁荣混杂、风险丛生。法律不保护躺在权利上睡觉的人，房屋买卖合同签订后，双方应积极履约，配合对方缴清房款、网上备案、移交房产、协助办理过户登记等。买卖合同本质是债权，一纸合同只能要求双方履行义务，而不能实现物权的转移。作为完全民事行为能力人，在进行房屋买卖时应依法缴纳相应税费并及时办理过户登记，未经过户登记的房屋不发生物权变动的效力。所以，缺乏过户登记这临门一脚，前面再多的努力也有可能付之东流。因此，海辉律师提醒大家，特别是买受人，在房屋已具备过户条件下，应以最快速度进行过户登记，以免发生诸如先卖后抵押、先卖后查封等阻碍权利实现的情况发生。

当然，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。所以，如果买受人有充分证据能够证明非因自身原因而未办理过户登记，则另当别论。

另外，还要特别注意的是，实务中，买受人以无力承担过户费用导致未能办理过户登记为由请求排除执行的情形非常常见，但是这一理由因为有鼓励偷税漏税之嫌疑、架空不动产登记和税收管理制度之风险，而无法得到法院的支持，本案中褚秀英的最终败诉就充分说明了这一点。