已付的购房定金还能要回来吗？

定金合同属于金钱担保合同，主要的功能在于担保。在购房时，买房人会遇到先与开发商签订认购书、意向书等协议，后面再签订正式的商品房买卖合同。买房是人生大事，那如果签订了认购协议付完定金后，后悔了，这钱还能要回来吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，因此，如果双方在公平、诚信的原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。

案例简介

原告2020年与被告签订了《xxx中心房屋认购协议》（以下简称《认购协议》），当日支付房屋定金18万元，双方对案涉房屋的位置、面积、总价进行了约定，但并未对房屋交付标准、屋内配套设置等内容进行约定。签订认购协议后双方就房屋的装修、改造、敲墙等事宜进行了口头协商，但被告不同意将口头协商的内容形成书面文件，双方后续的商品房买卖合同未订立，因此原告起诉至法院请求解除双方《认购协议》，并要求被告退还18万元定金。

原告提出：其购买案涉房屋拟用于装修美容院，故关于装修问题，在看房时已经与被告公司销售进行沟通。被告公司对原告作出的配合装修等保证，是直接影响原告最终决定购买的重要原因，原告提出的装修问题属于房屋买卖合同的重要条款，被告公司谈判后不同意将所谈内容形成书面文件，是最终导致合同无法订立的原因。

被告答辩称：公司给被告寄送过函件，约定原告于某日须付款，原告未能按时付款已构成违约。

法院审理查明：根据原告提交相关证据、本案时间线及双方聊天记录，可以认为原告陈述其购买案涉房屋的目的在于开办美容院，而案涉房屋房号相连、单个房间面积不大等事实显示，原告的该陈述具备真实性。原告在签订《认购协议》时应即有将案涉房屋装修改造为美容院的目的。在此情况下，原告就案涉房屋的独立装修、改造等事宜与被告继续进行磋商，并未违反诚信原则。因双方就相关事宜不能磋商一致导致《认购协议》无法继续履行，该履行不能的责任不应归责于双方，合同双方均有权主张解除《认购协议》。

最终法院判决：1.原告与被告签订的《认购协议》于被告收到起诉状副本之日解除；2.被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还定金18万元。

律师分析

首先，对于该类案件，消费者应当保留好协商的语音、聊天记录等证据。

其次，购房者起诉需要证明以下几点：1.双方签订的是商品房预约合同，根据《民法典》第495条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。2.需要证明之所以商品房买卖合同未能订立，原因系因为不可归责于当事人双方的事由。不可归责于双方当事人的事由，从主观上讲，双方当事人均无过错；从客观上讲，导致商品房买卖合同不能订立的原因系任何一方所期望的合同内容均是对方在客观上所不能接受的。

最后，在本案中原告于签订《认购协议》时，原告应即有将案涉房屋装修改造为美容院的目的，原告就案涉房屋的独立装修、改造等事宜与被告继续进行磋商，并未违反诚信原则，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，因此18万元定金予以返还的诉求得到法院支持。

相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终为订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，房屋买卖中，双方应本着诚信原则友好协商，定金是否可退回，也需要具体情况具体分析、具体处理。

法条链接：

《民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。