物业服务存在瑕疵，业主可以拒交、少交物业费吗？

随着城市化进程的加快和人们对居住环境要求的提高，物业管理作为一种新型服务行业,已经成为现代居住小区不可或缺的一部分。良好的物业服务不仅保障了业主的生活质量，更是提高了整个城市的居住环境和居住品质。然而，在现实生活中，业主和物业公司之间因为物业服务质量和物业费交纳问题引发的纠纷却成为一个剪不断理还乱的问题。业主认为物业服务不好，不愿意交物业费，物业公司认为只要提供了服务，业主就得交物业费。那么，当物业公司虽然提供了服务但服务存在瑕疵时，业主是否可以拒交、少交物业费呢？

 一、案情简介

广东富港物业服务有限公司广州分公司诉汪姣平等物业服务合同纠纷案件(2023)粤0115民初6527号：被告汪姣平等于2016年1月14日签订《美麓花园前期物业管理服务协议》，享受物业服务，但2022年3月之后，被告没有再支付物业费，原告物业公司于是向法院起诉要求被告支付2022年3月至2023年8月的物业管理服务费5254.2元，以及违约金3408.2元。但被告认为原告服务不达标，小区内的水池水景泳池逐步被掩埋被荒废，小区住户私搭乱建违建依然存在，物业一直不作为，小区卫生状况很差，长期打扫不及时，甚至局部多处垃圾成山；安保状况令人担忧，小区业主群经常爆出丢失东西并报警事件，因此拒绝交纳物业费。

法院认为，涉案小区的物业公司所提供的服务对象并非特定业主，而是涉及整个小区及全体业主，《美麓花园前期物业管理服务协议》合法有效，因此，被告应按照约定向原告支付物业费，但物业服务确有瑕疵，因此，根据公平原则，对原告主张的违约金不予支持。

二、单个业主可以物业服务存在瑕疵行使抗辩权吗？

如上案例所述，在司法实践中，业主拒绝交纳或少交纳物业费必须要有正当理由。对正当理由的认定，一般限于物业服务公司没有履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。是否存在重大瑕疵，需要以双方之间义务履行的对价关系为前提。对于一般瑕疵，业主仍然应该支付物业费，理由在于物业服务合同的特殊性。

对于普通合同而言，合同主体是当事人双方，具有相对性，一方可以另一方未履行约定或履行不合约定提出抗辩，要求对方承担违约责任。但物业服务不同是集体合同，根据民法典九百三十九条规定，物业服务合同的签订主体是业主委员会和业主依法选聘的物业服务公司，合同签订后对全体业主具有法律约束力。这里业主委员会是代表全体业主的意思，物业服务合同的对象是全体业主。

因此，对于物业服务合同的履行，物业公司是否存在服务不到位，是否构成违约，应涉及整个物业服务区域全体业主的意思，而非单个特定业主。如果业主出具了本服务区域内对物业服务的满意度测评等客观证据，可以据此评判物业的整体服务质量，从而认定物业服务的瑕疵程度，则业主可以拒绝支付或者要求减少物业费。而对于单个业主而言，只要其享受了物业公共服务，就应该为其享受的服务支付相应对价，即交纳物业费。

那么，对于物业的服务瑕疵应该如何评价呢？由于物业服务的范围是公共区域，物业服务是一个长期的动态过程，具有复杂性，因此通常认为，对物业公司的义务要求不宜过于严苛，如果物业公司已尽到基本的服务，或者物业服务虽存在瑕疵但不足以明显影响业主的个人生活，如仅在某时段、某方面物业服务不到位，则不构成物业服务的根本违约或重大瑕疵。假定业主可以此为由拒绝支付物业费，则物业服务在资金不足的情况下，其服务水平必然会不断降低，最终将损害全体业主的利益，因为物业费用不仅是物业公司生存、发展的前提，也是其向全体业主提供正常服务的经济保障。当然，由于物业服务确实存在瑕疵，一般情况下，物业公司主张的业主未及时支付物业费的违约金，不会得到法院支持。

三、业主应如何正确维权？

当物业公司的服务不到位时，业主应当通过合法合理的方式维护自身正当权益。一方面，业主应与物业公司积极沟通，督促物业公司完善管理措施、提升服务意识、提高物业的服务质量和效率，必要的时候，可以依照法定程序共同决定解除物业服务合同。另一方面，业主可以向社区、物业主管部门等寻求帮助，借助第三方的力量化解矛盾，解决问题。当然业主也可以向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任。

总之，业主应当按时交纳物业费，而物业公司也应不断提升服务水平和服务质量，只有双方之间相互信任形成良性循环，才能共同打造更加美好、舒适的生活环境。